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農(nóng)村集體用地如何合法開發(fā)？這篇文章一字千金

時間：2020-12-31

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首先我們來看農(nóng)村用地分為哪幾種類型，與國有土地不同，農(nóng)村土地屬于集體用地，分為集體農(nóng)用地、集體建設用地、未利用地三大類，本文將為讀者解讀三類六種用地的利用開發(fā)方式。

（一）耕地：嚴格控制占用，可以從事旅游相關(guān)的生產(chǎn)

休閑農(nóng)業(yè)項目在符合土地利用規(guī)劃，確有必要占用耕地時，可以采用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤的方法解決，即先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設用地。異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門批準也可跨省區(qū)實施。這既能保證18億畝耕地只增不減，又能保證必要的建設用地供應。

（二）林地：近林不進林，靈活開發(fā)

林地是森林的載體，起到生態(tài)涵養(yǎng)、防風固沙、林業(yè)生產(chǎn)等功能，最具開發(fā)價值的是那些森林茂密、生態(tài)優(yōu)美，富含高濃度空氣負離子，可以提供自然體驗機會和促進公眾健康的林區(qū)。

在用地方面，可以建設森林體驗（館）中心、森林養(yǎng)生（館）中心、森林浴場、解說步道、健身步道等基礎設施，但不能在基地范圍內(nèi)建設醫(yī)院、療養(yǎng)院、養(yǎng)老院等大型醫(yī)療、養(yǎng)老設施。

森林體驗與森林養(yǎng)生產(chǎn)品支持發(fā)展方向

（三）低丘緩坡地：點狀供地，垂直開發(fā)

我國南方地區(qū)的廣大低山丘陵區(qū)擁有大面積的低丘緩坡地，這些土地的利用現(xiàn)狀主要是林地、園地、草地及零星的耕地（基本農(nóng)田），各自所占比例不同。按照利用方式可把它分為宜農(nóng)類、宜林（園）類、宜建類三大類，開發(fā)為建設用地是低丘緩坡開發(fā)利用的主要方式之一。

以浙江德清莫干山裸心堡為例，該項目采取“點狀供地、垂直開發(fā)”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，其中永久性建設用地建多少供多少，剩余部分可以只征不轉(zhuǎn)，以租賃、劃撥、托管等方式供項目業(yè)主使用。裸心堡僅新增建設用地12畝，其余八成的建筑是租用當?shù)剞r(nóng)房改造而成，園區(qū)內(nèi)的200多畝山林，從村民手中流轉(zhuǎn)，保持原貌，大大節(jié)約了用地指標。

總結(jié)：在現(xiàn)行土地法律制度下，存在兩種農(nóng)用地利用方式：

（1）不改變土地性質(zhì)

土地承包經(jīng)營權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租、互換、入股和抵押的方式進行流轉(zhuǎn)。由于轉(zhuǎn)包和互換范圍限于同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)，因此，社會資本僅可通過轉(zhuǎn)讓、出租、入股和抵押的方式進行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。

（2）改變土地性質(zhì)

建設旅游項目確需占用農(nóng)用地的，可采取重點項目清單制度，把需要建設用地指標的重大旅游項目納入建設用地協(xié)調(diào)清單，與土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃進行對接與協(xié)調(diào)，通過土地利用規(guī)劃的調(diào)整，實現(xiàn)農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收。

在現(xiàn)有政策下，集體建設用地是發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項目的重要用地形式，其中，集體經(jīng)營性建設用地，在整個集體建設用地當中占比不超過10%，在試點地區(qū)可以直接入市；宅基地是農(nóng)村集體建設用地的大頭，也是農(nóng)村文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間。統(tǒng)計顯示，中國約有19萬平方公里的農(nóng)村集體建設用地，其中宅基地約占13萬平方公里。

（四）集體經(jīng)營性建設用地：量小可直接入市

以成都市郫都區(qū)為例，該區(qū)對集體經(jīng)營性建設用地進行了用途管制，明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地不能用于房地產(chǎn)開發(fā)，只能用于旅游、商業(yè)、工業(yè)等。2015年9月，四川邁高旅游公司競得郫縣戰(zhàn)旗村一宗集體經(jīng)營性建設用地，面積13.447畝，每畝價格52.5萬元，該公司獲得這塊土地40年的使用權(quán)，規(guī)劃打造集美食體驗、農(nóng)業(yè)觀光、休閑度假于一體的鄉(xiāng)村旅游綜合體項目。

（五）宅基地：量大可做文章多

目前，在許多欠發(fā)達地區(qū)的鄉(xiāng)村，因為進城務工人員增多，大量宅基地便被長期閑置。

閑置宅基地或宅基地整理結(jié)余的建設用地可直接開發(fā)利用，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游等多種業(yè)態(tài)，目前主要存在4種宅基地利用方式：

1、建設租賃住房，助力租購并舉

為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，國家在包括北京、上海、佛山等城市在內(nèi)的13個地區(qū)開展利用集體土地建設租賃住房的試點，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以選擇自行開發(fā)運營，或者通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

佛山市南海區(qū)集體建設用地建設租賃住房操作規(guī)范

2、提供一房一院一地，城里人的莊園夢之旅

宅基地所有權(quán)仍歸農(nóng)民所有，將農(nóng)村閑置住房進行個性化改造，形成一房一院一地，并根據(jù)需求改造為市民田園生活、度假養(yǎng)生、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等多種模式，通過互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)平臺，與城市租賃住房需求對接，政府、集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶以及城市消費者實現(xiàn)“四贏”。

以北京為例，截止2018年一季度，北京已有2000多套農(nóng)莊加入到了“共享農(nóng)莊”之中，分布在包括房山、密云在內(nèi)的11個近遠郊區(qū)，其中60%位于北京一小時經(jīng)濟圈內(nèi)。“共享農(nóng)莊”提倡因地制宜，在統(tǒng)一規(guī)劃下小規(guī)模、創(chuàng)新性發(fā)展農(nóng)莊經(jīng)濟，避免了過度城鎮(zhèn)化對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境的侵害。

3、盤活農(nóng)村閑置房屋，探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新模式

與傳統(tǒng)的關(guān)注解決城里老人如何在城區(qū)、機構(gòu)養(yǎng)老不同，“鄉(xiāng)居式養(yǎng)老”主張盤活鄉(xiāng)村存量傳統(tǒng)民居，吸引城區(qū)老人到鄉(xiāng)村養(yǎng)老，以求回歸他們向往已久的田園生活。

以北京國奧鄉(xiāng)居為例，北京懷柔區(qū)田仙峪村委會把擁有閑置宅院的農(nóng)戶組成專業(yè)合作社，流轉(zhuǎn)30處農(nóng)民院落的經(jīng)營權(quán)，租讓給國奧集團，后者把農(nóng)家宅院改建成各具特色的休閑養(yǎng)老院出租給市民。農(nóng)民取得房屋租金，并參與保姆、保潔、餐飲等養(yǎng)老服務，合作社每年獲得經(jīng)營利潤給社員分紅，農(nóng)民可獲得宅院租金、勞務薪酬與合作社分紅三重收入。

4、感受鄉(xiāng)村民宿溫度，打造鄉(xiāng)村振興載體

我國宅基地是集體所有，且“一戶一宅”，在宅基地使用權(quán)放活的背景下，整合部分相鄰農(nóng)戶的宅基地，可開發(fā)為小型的民宿集群。村民將閑置農(nóng)房、宅基地等集體資產(chǎn)集中在村集體或合作社手中，后者引入社會資本進行民宿項目的開發(fā)。

以寧波市象山縣為例，2018年初，安可鄉(xiāng)建團隊與象山縣小百丈村簽訂協(xié)議，由村集體出面向村民租賃閑置農(nóng)房、宅基地等，然后再統(tǒng)一租給安可團隊進行開發(fā)，安可團隊計劃投資約7000萬元建設精品民宿和環(huán)保主題營地。隨后，象山縣分別向小百丈村村民和安可鄉(xiāng)建團隊發(fā)放農(nóng)村宅基地資格權(quán)人證和使用權(quán)人證，為社會資本合理開發(fā)利用宅基地免去后顧之憂。

安可鄉(xiāng)建利用宅基地情況